Wohnmobilstellplatz eröffnen: So wird aus Ihrem Grundstück ein Stellplatz (Baurecht, Genehmigung, Ausstattung)

Vorweg: Wenn Sie eine Fläche haben, mit der Sie gerade „nichts Rechtes anzufangen wissen“, kann ein Wohnmobilstellplatz eine sehr kluge Idee sein. In Deutschland sind laut Kraftfahrt-Bundesamt inzwischen über eine Million Wohnmobile zugelassen, Wohnmobilisten suchen sichere und gut erreichbare Plätze für die Nacht, und viele Gemeinden freuen sich, wenn jemand in dieses Angebot investiert.

Aber: Mit ein paar Markierungen auf dem Boden und einer Stromsäule ist es nicht getan. Bevor die Bagger kommen, müssen Sie wissen, was das Baurecht auf Ihrem Grundstück erlaubt und was Sie rechtlich eigentlich eröffnen.

Hier kommt alles Schritt für Schritt, mit Zahlen und Quellen.

Hinweis: Dieser Beitrag ist eine Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bau- und Campingrecht ist in Deutschland Ländersache: Prüfen Sie immer die Regeln Ihres Bundeslandes und Ihrer Gemeinde.

1) Zuerst klären: Was genau eröffnen Sie?

Die Planungshilfe zur Errichtung von Reisemobilstellplätzen (herausgegeben vom CIVD, erstellt mit DTV, ADAC, BVCD und weiteren Partnern, Stand 2021) unterscheidet in der Praxis mehrere Typen:

• Transit- und Kurzreiseplatz: einfache Übernachtung für 1–2 Nächte, oft auf öffentlichen Verkehrsflächen.
• Touristikplatz: bewirtschafteter Stellplatz an einer Attraktion (Weingut, Hofladen, Therme, Altstadt).
• Wohnmobilhafen: gehobene Ausstattung, längere Aufenthalte, oft mit Campingcharakter.
• Campingplatz: volle Infrastruktur für mehrtägigen Urlaub.

Warum das wichtig ist: Je mehr Ihr Platz nach „Camping“ aussieht, desto eher fällt er unter das Campingrecht Ihres Landes. Die Planungshilfe zitiert die herrschende Rechtsauffassung, wonach „mehr als drei Reisemobilstellplätze“ bereits eine Campingnutzung sind und ein Sondergebiet nach § 10 BauNVO erfordern. Die Autoren halten das für praxisfern, aber Behörden können so argumentieren.

👉 Entscheiden Sie früh, welcher Typ Sie sein wollen, und kommunizieren Sie das überall gleich: im Bauantrag, auf der Website, auf der Platzordnung.

2) Baurecht: Was sagt der Bebauungsplan?

Ein Wohnmobilstellplatz ist rechtlich eine bauliche Anlage. Die Landesbauordnungen zählen Campingplätze und Stellplätze für Kraftfahrzeuge ausdrücklich dazu (zum Beispiel Art. 2 BayBO). In der Regel brauchen Sie also eine Baugenehmigung der unteren Bauaufsichtsbehörde, und erste Anlaufstelle ist die Gemeinde. Die Planungshilfe bringt es auf den Punkt: Nur eine genehmigte Anlage bietet Rechts- und Investitionssicherheit.

Entscheidend ist, wo Ihr Grundstück liegt:

Die Planungshilfe beschreibt auch den Sonderfall, der für Landwirte, Winzer und Gastwirte interessant ist: einen kleinen Stellplatz als dienende Nebenanlage zu einem bestehenden Betrieb (die Autoren nennen bis zu 15 Standplätze, kurze Aufenthalte, kein Campingcharakter). Das ist eine Empfehlung von Fachleuten, keine gesetzliche Regel: Ob Ihre Behörde das so sieht, müssen Sie im Einzelfall klären.

👉 Bevor Sie einen Euro ausgeben: Fragen Sie im Bauamt nach dem Bebauungsplan für Ihr Flurstück und stellen Sie im Zweifel eine Bauvoranfrage. Das ist die echte Ampel, grün oder rot.

3) Landesrecht: die Camping- und Wochenendplatzverordnungen

Nach dem Bauplanungsrecht kommt das Bauordnungsrecht der Länder, und dazu gehören die Camping- und Wochenendplatzverordnungen. Sie legen fest, ab wann ein Platz als Campingplatz gilt, und regeln Brandschutz, Wege und Ausstattung. Für Wohnmobilstellplätze sind die Unterschiede zwischen den Ländern erheblich. Einige Beispiele:

Beachten Sie die Formulierung in NRW: Die Ausnahme gilt für kommunale Stellplätze. Ein privater Betreiber kann sich darauf nicht ohne Weiteres berufen. Und in Baden-Württemberg hilft die Ausnahme nur, solange Sie keine „ergänzende Infrastruktur“ anbieten. Sobald Strom, Sanitär und Entsorgung dazukommen, sind Sie schnell im Anwendungsbereich der Verordnung.

👉 Lesen Sie die Verordnung Ihres Landes vollständig, bevor Sie planen. Für die übrigen Länder finden Sie sie im jeweiligen Landesrechtsportal.

4) Gewerbe, Steuern, Versicherung

Wer einen Stellplatz mit Gewinnabsicht betreibt, führt in aller Regel ein Gewerbe. Der Beginn eines stehenden Gewerbes ist nach § 14 GewO bei der Gemeinde anzuzeigen (Gewerbeanmeldung). Die Gewerbeanzeige geht auch an das Finanzamt; dort reichen Sie den Fragebogen zur steuerlichen Erfassung ein.

Zwei steuerliche Punkte, die Sie mit Ihrer Steuerberatung klären sollten:

• Umsatzsteuersatz. § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG ermäßigt die „kurzfristige Vermietung von Campingflächen“ auf 7 %. Das gilt aber nicht für Leistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen, auch wenn sie im Preis enthalten sind. Strom, Brötchenservice oder Waschmaschine gehören deshalb oft getrennt betrachtet.
• Kleinunternehmerregelung. Nach § 19 UStG bleiben Sie umsatzsteuerfrei, wenn Ihr Gesamtumsatz im Vorjahr 25.000 Euro nicht überschritten hat und im laufenden Jahr 100.000 Euro nicht überschreitet. Für einen kleinen Platz im Nebenerwerb kann das relevant sein.

Und denken Sie an eine Betriebshaftpflichtversicherung: Auf einem Stellplatz rangieren tonnenschwere Fahrzeuge.

5) Wie viel Fläche brauchen Sie?

Eine bundesweite Mindestgröße gibt es nicht (Baden-Württemberg hat Mindestmaße für Standplätze 2023 sogar gestrichen). Die Planungshilfe gibt aber klare Empfehlungen:

Größe eines Standplatzes

• mindestens 10 × 5 m pro Parzelle;
• ab 10 × 6 m für Premium-Plätze;
• die Breite ist entscheidend: Erst ab 5 m bleibt neben ausgefahrener Markise und Fahrrädern genug Abstand zum Nachbarn.

Wege, Zufahrt, Untergrund

• Rangierflächen auf den Fahrwegen: mindestens 5,5 m;
• Zufahrt rund um die Uhr, auch für Fahrzeuge über 7,5 Tonnen und bis 4 m Höhe (Reisemobile können bis zu 12 m lang, 2,5 m breit und 3,80 m hoch sein);
• Untergrund mindestens für 3,5 Tonnen tragfähig, damit sind laut Planungshilfe 81 % des Bestands abgedeckt; einzelne Reisemobile wiegen bis zu 12 Tonnen;
• ebene Standplätze mit guter Oberflächenentwässerung.

Wie viele Plätze?

Nach der aktuellen dwif-Studie für den CIVD hatten die rund 5.450 Reisemobilstellplätze in Deutschland 2023 im Schnitt 14,2 Standplätze (dwif 2024). Die Planungshilfe empfiehlt privaten Betreibern, die vom Stellplatz leben wollen, deutlich mehr: ab 50 Standplätzen, wirtschaftlicher ab etwa 80. Kleinere Plätze funktionieren eher als zweites Standbein neben Gaststätte, Hof oder Weingut.

Angenommen, Sie planen 20 Standplätze à 50 m²: Das sind schon 1.000 m² reine Stellfläche, ohne Fahrwege, Entsorgungsplatz und Grün. Rechnen Sie großzügig; den genauen Bedarf zeigt erst der Lageplan.

6) Ver- und Entsorgung: das Herzstück

Ohne Ver- und Entsorgung ist ein Stellplatz nur ein Parkplatz. Die Planungshilfe beschreibt den heutigen Standard so:

Fast überall Pflicht (oder ohne geht es nicht)

1. Ver- und Entsorgungsstation (VE-Station): Frischwassersäule, Entleerung von Kassettentoiletten und ein überfahrbarer Bodeneinlass für Grauwasser und Festtanks. Aus Hygienegründen sollten die Module räumlich getrennt sein.
2. Einleitungsgenehmigung: Voraussetzung für die VE-Station ist laut Planungshilfe eine Einleitungsgenehmigung der zuständigen Wasserbehörde. Ist der Platz an die Kanalisation angeschlossen, gilt zusätzlich die Abwassersatzung Ihrer Gemeinde.
3. Trinkwasser: Für die Befüllung von Fahrzeugtanks gelten die Trinkwasserverordnung und die DIN 2001-2. Frischwasser und Abwasser gehören räumlich getrennt, und die Zapfstellen müssen eindeutig gekennzeichnet sein.
4. Abfall: Entsorgung nach den örtlichen Regeln, mit mehrsprachigen Hinweisen und Piktogrammen.
5. Beleuchtung der Wege zur Entsorgung und zum Sanitär (Flutlicht ist laut Planungshilfe weniger geeignet).

Sehr empfehlenswert

• Stromanschlüsse an den Standplätzen
• Einfriedung und Zufahrtskontrolle (Schranke): Sie erleichtert auch die Ausübung des Hausrechts
• Sanitärgebäude, WLAN, Hundeservice (mehr als die Hälfte der Reisemobilisten reist mit Hund)
• eine Infotafel mit Betreiber, Preisen, Platzordnung, Notrufnummern, Ärzten und Apotheken

Ein praktischer Tipp aus der Planungshilfe: Bitten Sie Ihre Gäste, nur Sanitärzusätze mit „Blauer Engel“ (RAL-UZ 84a) in die Entsorgung zu geben. Wer im Winter öffnen will, braucht beheizte Einrichtungen.

Was das alles kostet, haben wir in unserem Beitrag zu den Kosten der Infrastruktur eines Wohnmobilstellplatzes zusammengestellt.

7) Strom: von Anfang an richtig

Für Stromsäulen auf Stellplätzen ist laut Planungshilfe die DIN VDE 0100-708 (Caravanplätze, Campingplätze und ähnliche Bereiche) verbindlich. Im Außenbereich werden nur noch CEE-Steckdosen verbaut, eine Absicherung mit 16 A (CEE 16A blau) ist sinnvoll, und die Gäste überbrücken mit Kabeln bis zu etwa 25 m zur nächsten Säule.

In der Praxis heißt das:

• Planung und Installation durch einen eingetragenen Elektrofachbetrieb;
• Schutzeinrichtungen nach der Norm für jede Steckdose;
• Dokumentation und regelmäßige Prüfung.

Nach Verbrauch abrechnen

Pauschalen führen zu Diskussionen, Münzautomaten zu Wartungsaufwand. Fairer ist die Abrechnung nach kWh, per App oder QR-Code. Wie das ohne Personal vor Ort funktioniert, lesen Sie in unserem Beitrag über Stromsäulen mit Fernverwaltung.

8) Nach der Eröffnung: Ihre laufenden Pflichten

Mit der Genehmigung ist es nicht vorbei. Sobald die ersten Gäste kommen, gelten einige Pflichten:

• Meldeschein: Nach § 29 Abs. 4 BMG gilt die Hotelmeldepflicht auch für Personen, die in Wohnmobilen auf gewerbs- oder geschäftsmäßig überlassenen Plätzen übernachten. Seit 2025 betrifft der besondere Meldeschein nur noch ausländische Gäste; die Scheine sind ein Jahr aufzubewahren. Details in unserem Beitrag zum Meldeschein auf dem Wohnmobilstellplatz.
• Beherbergungsstatistik: Campingplätze mit mindestens zehn Stellplätzen gehören zum Erhebungsbereich des Beherbergungsstatistikgesetzes, mit monatlicher Auskunftspflicht. Gut für Gründer: Im Jahr der Eröffnung besteht keine Auskunftspflicht, in den zwei Folgejahren nur ab 800.000 Euro Umsatz. Mehr dazu in unserem Leitfaden zur Beherbergungsstatistik.
• Kurtaxe: Liegt Ihr Platz in einem Kur- oder Erholungsort, müssen Sie den Kurbeitrag oder Gästebeitrag oft für die Gemeinde einziehen. Siehe Kurtaxe auf dem Wohnmobilstellplatz.
• Datenschutz: Sie verarbeiten Namen, Kennzeichen und Zahlungsdaten, also gilt die DSGVO.

Alle Pflichten im Überblick finden Sie in unserem Leitfaden zu den Vorschriften für Wohnmobilstellplätze in Deutschland.

9) Was können Sie pro Nacht verlangen?

Verlässliche aktuelle Durchschnittspreise für Stellplätze gibt es kaum. Zwei Anhaltspunkte:

• Die Planungshilfe nennt einen durchschnittlichen Übernachtungspreis von 14 Euro pro Standplatz inklusive Mehrwertsteuer (Datenbasis dwif 2019).
• Seitdem sind die Preise deutlich gestiegen: Laut Statistischem Bundesamt waren Übernachtungen auf einem Wohnmobilstellplatz 2025 um 32,2 % teurer als 2020.

Vergleichen Sie die Plätze in Ihrer Umgebung in den gängigen Apps. Zusatzleistungen wie Strom oder Entsorgung sollten laut Planungshilfe getrennt berechnet werden.

Und rechnen Sie realistisch: Die Planungshilfe geht im Schnitt von rund 75 vermieteten Nächten pro Standplatz und Jahr aus, also etwa 21 % Auslastung über das ganze Jahr. Gut geführte Plätze in attraktiven Lagen erreichen im Ganzjahresbetrieb in Ausnahmefällen bis zu 60 %, und es gibt auch Plätze, die aus wirtschaftlichen Gründen schließen mussten. Wie Sie Ihre Zahlen durchrechnen, zeigt unser Beitrag zur Rentabilität eines Wohnmobilstellplatzes 2026.

10) Gefunden werden: Apps, Portale, Beschilderung

Wohnmobilisten planen mit dem Smartphone. Tragen Sie Ihren Platz in die Verzeichnisse ein, die in Deutschland wirklich genutzt werden:

• promobil mit dem Stellplatz-Radar, stark bei deutschen Wohnmobilisten;
• Campercontact, besonders beliebt bei Gästen aus den Niederlanden und Belgien;
• park4night, international sehr verbreitet;
• Stellplatz.info, ein klassisches deutschsprachiges Verzeichnis.

Pflegen Sie überall dieselben Angaben und gute Fotos, und antworten Sie auf Bewertungen.

Vor Ort hilft eine klare Beschilderung. Die Planungshilfe empfiehlt, sofern zulässig, das Parkplatzzeichen 314 der StVO mit dem Wohnmobil-Zusatzzeichen 1048-17, abgestimmt mit der Straßenverkehrsbehörde.

11) Der Weg in 8 Schritten

Als Checkliste für den Kühlschrank:

1. Bebauungsplan prüfen
   • Sondergebiet, Innenbereich oder Außenbereich?
   • Schutzgebiete, Überschwemmungsflächen, Altlasten?
2. Mit Gemeinde und Bauamt sprechen
   • Ist ein Bebauungsplan nötig oder geht es ohne?
3. Landesverordnung lesen
   • Ab wann gilt Ihr Platz als Campingplatz, und was folgt daraus?
4. Lageplan und Konzept erstellen
   • Standplätze, Fahrwege, VE-Station, Strom, Entwässerung.
5. Bauantrag stellen (vorher gegebenenfalls Bauvoranfrage)
   • plus Einleitungsgenehmigung für das Abwasser.
6. Bauen und abnehmen lassen
   • Elektro nach DIN VDE 0100-708, Trinkwasser nach DIN 2001-2.
7. Gewerbe anmelden und Pflichten organisieren
   • Meldeschein, Statistik, gegebenenfalls Kurtaxe, Datenschutz, Versicherung.
8. Eröffnen und sichtbar werden
   • Platzordnung und Preise gut sichtbar, Einträge in den Apps, Beschilderung.

Fazit

Einen Wohnmobilstellplatz zu eröffnen ist kein Hexenwerk, aber es braucht die richtige Reihenfolge: erst das Baurecht (Bebauungsplan und Landesverordnung), dann die Ausstattung, dann eine Verwaltung, die ohne Dauerpräsenz funktioniert.

Dann haben Sie ein schlankes touristisches Angebot mit überschaubarem Personalaufwand, Gäste, die gerne wiederkommen, und aus einer ungenutzten Fläche wird ein lebendiger, rentabler Ort.

Gutes Gelingen und herzlich willkommen in der Welt der Stellplatzbetreiber! 🚐✨